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2 de Abril de 2020

Conflitos com vizinhos no condomínio: aprenda a fazer reclamações fundamentadas para resolvê-los

Direito do Condomínio
há 2 meses

Há um tempo, ajudei um condomínio a lidar com um problema, no mínimo, curioso.

Várias vezes na semana, às 5 horas da manhã, a TV de um morador era ligada num volume altíssimo, com uma música ensurdecedora, que acordava todos os moradores.

Era um problemão para idosos, doentes e bebês.

Na verdade, o som infernizava a vida de todo mundo.

O morador se recusou a tomar providências, e parecia não estar nem aí pelo incômodo causado.

Nem mesmo as multas dadas pareciam convencer o morador, que parava com o barulho por um tempo, mas depois voltava a incomodar.

Eu mesmo cheguei a conversar com o morador, que se mostrou bastante ríspido e contrário a um diálogo com o condomínio.

O problema só foi resolvido quando levamos o caso à Justiça.

Conseguimos uma decisão, obrigando o morador a cessar com o barulho, sob pena de pagar uma multa diária de 500 reais.

O que fazer quando houver conflito com vizinhos?

Nem sempre é fácil resolver conflitos com vizinhos.

Mas ajuda muito que os condôminos saibam o que fazer para tentar resolver o problema com mais eficiência.

Uma das coisas que mais ajuda a resolver conflitos é saber fazer a reclamação da forma correta.

Primeiro, é preciso saber do que você pode reclamar, e do que você não pode.

Para isso, você precisa ter acesso à Convenção do Condomínio, ao regimento e às decisões de assembléia.

Se o seu condomínio não disponibiliza esses documentos, por escrito, aos moradores, o primeiro passo é solicitá-los ao síndico.

Não basta conhecer as regras internas do condomínio

Além das regras internas, existem outras que valem para todos os condomínios, independente de estarem no Regimento ou na Convenção.

São as regras estabelecidas na Lei.

Temos o Código Civil de 2002, que traz várias regras específicas para os condomínios edilícios (edifícios).

Temos também a Lei 4.591, de 1964, mas alguns juristas entendem que essa lei foi derrogada.

Contudo, ela ainda é usada em algumas decisões judiciais e, por isso, suas regras ainda ter impacto na vida dos condomínios.

Além dessas regras, também existem decisões de tribunais (jurisprudência) que podem ser usadas como parâmetros para estabelecer regras.

As decisões de tribunais não são obrigatórias para os condomínios.

Contudo, elas são precedentes judiciais.

Isso significa que se o condomínio não observa uma decisão de tribunal, ele pode perder uma ação judicial contra um morador insatisfeito.

Um bom exemplo são os condomínios que proíbem profissionais liberais de atender seus clientes em casa.

Não existe regra específica sobre o caso, mas o STJ decidiu que o profissional liberal não pode ser impedido de trabalhar em casa.

Entenda a polêmica em nosso outro artigo sobre o tema – clique aqui.

Normalmente, os condomínios contam com assessorias jurídicas para saber se as regras estabelecidas têm chances de gerar ações judiciais ou não.

Os deveres que devem ser observados por todos no condomínio

O Código Civil e a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/1964) definem deveres que devem ser observados em todos os condomínios.

É bom estar atento a eles:

  • manutenção do sossego;
  • salubridade (higiene);
  • segurança;
  • bons costumes;
  • boa vizinhança;
  • não causar dano ou incômodo;
  • não causar obstáculo ou embaraço ao bom uso das partes comuns do condomínio.

Qualquer atitude de um morador, que viole esses deveres, pode ser motivo de reclamação.

Próximo passo: o registro da reclamação

Uma vez que você sabe se pode reclamar ou não, agora é a hora de fazer o registro da sua reclamação.

Não adianta só ligar para o síndico e esperar que ele resolva seu problema.

Às vezes, se o problema for simples, até adianta.

Mas, para conflitos com vizinhos mais graves, será importante fazer o registro (por escrito) da reclamação.

Com isso, você ajuda o síndico a resolver o problema, tendo em mãos algo mais objetivo do que uma simples conversa.

Geralmente, existe um livro de reclamações no condomínio.

Alguns dispõe até canais digitais para isso, como o e-mail do síndico, um aplicativo ou até o whatsapp.

O importante é que a reclamação seja feita por escrito.

Se não houver nenhum canal de reclamação oficial, escreva ou digite a reclamação e entregue pessoalmente ao síndico.

Como fazer essa reclamação?

Eu criei para alguns condomínios um padrão de reclamação que dá muito mais segurança para o síndico tomar as providências:

  • data e hora do ocorrido;
  • descrição do ocorrido
  • motivo da reclamação (com descrição do ocorrido);
  • testemunhas;
  • suspeito da infração;
  • sugestão de providências que você quer que sejam tomadas.
  • unidade do reclamante;
  • Data da reclamação e assinatura do reclamante.

Por exemplo:

Data e hora do ocorrido: 01/01/2020, por volta das 21h.

Descrição: um morador estava na piscina completamente nu, visivelmente embriagado, acompanhado de algumas outras pessoas.

Motivo da reclamação: morador atentou contra os bons costumes e à boa vizinhança, pois no horário, ainda haviam crianças circulando pelas áreas comuns do condomínio.

Testemunhas: Fulano de tal (ap. 1001), Sicrano de Tal (ap. 402)

Suspeito: João de tal (ap. 503).

Sugestão de providências: advertência e, caso ocorra novamente, multa por violação do art. 35 do Regimento do condomínio. Também solicito as gravações da câmera de segurança no momento do ocorrido como provas.

Nome e unidade do reclamante: Maria de Tal, (ap. 303)

Perceba que a reclamação esquematizada, por tópicos, torna o trabalho de redigir a reclamação mais fácil.

E as informações ficam mais claras, ajudando no processo de solução do conflito.

Alguns síndicos disponibilizam, junto ao livro de reclamações, um modelo para os moradores.

Alguns aplicativos trazem campos prontos, como se estivesse preenchendo um formulário.

Porque a reclamação precisa ser registrada?

No momento em que há o registro, com a indicação de testemunhas, você constitui uma prova forte para o Síndico realmente tomar as providências.

Sem a reclamação por escrito, pode parecer que o síndico está apenas dando atenção a fofocas.

O morador infrator precisa perceber que o síndico não está apenas criando caso ou fazendo perseguição.

Ele está apenas cumprindo a sua função estabelecida na Lei, na Convenção do Condomínio e no regimento.

E a reclamação escrita ajuda o síndico a gerar essa percepção no infrator.

Além disso, no caso do problema não ser resolvido, e for necessário multar o morador ou, posteriormente, apelar para um processo na Justiça, essa reclamação escrita, nesse formato, também poderá ser constituída como prova, a ser considerada pelo juiz.

Como o síndico deve abordar o infrator?

A abordagem ao morador infrator, como já dissemos, não pode ser amadora.

O síndico não pode ir bater boca com o morador, chamando a atenção de outros moradores.

Nesse momento, basta notificar (por escrito) o morador.

Já aconteceu de condômino se sentir indignado de ter sido cobrado verbalmente na frente de outros moradores, e entrou com ação de danos morais contra o síndico.

Se o síndico não toma os devidos cuidados no momento de abordar um morador, ele acaba assumindo riscos desnecessários.

A assembléia de condôminos pode ajudar a resolver o conflito

Se a infração cometida exigir a tomada de uma medida mais drástica contra o infrator, é recomendável que o síndico leve o caso até a assembléia.

Nada melhor do que notificar o morador, explicando que não há nada de pessoal, foi uma decisão coletiva, aprovada por maioria na assembléia.

Isso evita que o síndico crie rixas no condomínio e comprometa a sua qualidade de vida no condomínio.

Com brigas que se arrastam por anos, já conheci ex-síndico que teve que se mudar por desavenças com a atual administração.

Mas atenção: não faça isso nunca, para não piorar ainda mais a situação!

Se você for convocar uma assembléia, não divulgue que você vai discutir o caso do fulano de tal que praticou uma infração tal e tal.

A convocação deve ser feita de forma genérica.

Por exemplo: “discussão do uso da piscina”, “discussão do horário e barulho nas festas”.

Caso contrário, é mais um risco do síndico ser responsabilizado por danos morais por exposição do morador.

Quando for um problema grave, é bom contar com um especialista

Muitas vezes, o problema enfrentado pelo condomínio envolve uma infração muito grave ou complexa, e as coisas tomam uma dimensão muito grande, que foge ao conhecimento do síndico e dos moradores.

Só o especialista vai poder, por exemplo, analisar as decisões dos tribunais e avaliar as chances do condomínio na aplicação de uma multa ou numa eventual ação judicial.

Já é uma prática comum, em muitos condomínios, que seja chamado um especialista para acompanhar assembléias.

Quando os temas são mais espinhosos, é interessante ter um especialista como consultor, para discutir uma mudança na Convenção ou no regimento, e também nos casos de aplicação de punição a condôminos que praticam infrações graves.

Todo cuidado é pouco, pois decisões aparentemente banais podem ter consequências legais indesejadas, que geram transtorno e despesas para todos os condôminos.

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