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2 de Abril de 2020

Como multar o morador antissocial de forma correta?

Direito do Condomínio
há 14 dias

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Ninguém merece conviver com um morador antissocial em condomínios.

Ele joga bitucas de cigarro pela janela, escuta som alto, faz festas que incomodam todo mundo, até altas horas da madrugada.

Ele causa confusão na piscina, na academia, com o porteiro do condomínio.

Se tiver um infiltramento no seu apartamento, atingindo um vizinho, termos uma novela para resolver o problema.

E para piorar, esse é do tipo que vai em reunião de condomínio para reclamar e brigar com todo mundo.

E reze para ele não resolver, um dia, reformar seu apartamento.

Vai ser um bagunça e todo mundo vai ter que aguentar.

A multa aplicada ao morador antissocial

O Código Civil traz a previsão de multa para o condômino antissocial, como forma de punição ao seu comportamento:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Temos duas situações aqui.

A do condômino que não cumpre as suas obrigações e a do que gere incompatibilidade de convivência.

A multa, para este último caso, é bem alta: até 10 vezes o valor da taxa de condomínio.

Parece uma forma bem eficiente para colocar um freio no comportamento antissocial, certo?

Digamos que a taxa de condomínio seja de 400 reais.

Podemos ter uma multa de até 4000 reais.

Contudo, é preciso cuidado com a forma como a multa é aplicada.

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No desespero de tentar controlar o comportamento do condômino antissocial, muitos síndicos aplicam a multa de forma apressada, sem tomar os devidos cuidados.

É fundamental que seja respeitado o direito de defesa do morador, em casos de multas aplicadas por comportamento antissocial.

Isso porque, se o morador resolver entrar na Justiça contra a aplicação da multa, porque o seu direito de defesa não foi respeitado, muito provavelmente ele vai ganhar.

Temos dado essa orientação aos condomínios, pois o entendimento dos Tribunais Superiores sobre o tema é claro, impondo o respeito ao direito de defesa.

Dessa forma, é importante que o síndico:

  • faça uma assembléia para discutir o caso;
  • notifique, previamente, o condômino antissocial da realização da assembléia, que vai discutir o seu caso;
  • dê o direito de apresentar defesa, perante os condôminos, ao morador antissocial;
  • permita, inclusive, que ele faça a defesa por meio de um procurador, que pode ser outro morador, um parente ou mesmo um advogado;

Para o STJ, a aplicação desse tipo de multa, sem o direito de defesa, viola preceitos constitucionais ligados ao contraditório e à ampla defesa.

Na decisão do STJ, chega-se a afirmar que, como o morador antissocial pode até ser expulso do condomínio (possibilidade de aplicação de pena ainda mais grave para comportamentos mais extremos), é preciso garantir o seu direito de defesa.

Confira a fonte da decisão do STJ – clique aqui.

Outro cuidado ao ser tomado quando é preciso multar um condômino

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Além do respeito ao exercício de defesa, é importante também que o síndico aprenda a escalonar as notificações.

Regra geral, as convenções sempre trazem punições em níveis de gravidade diferentes.

Por exemplo: primeiro, advertência verbal, depois a escrita e, finalmente, a multa, que também é escalonada.

O ideal, para a aplicação de multas mais severas, que haja a reincidência do comportamento do infrator.

Conforme o comportamento antissocial se repita, é possível ir aplicando punições cada vez mais graves.

Não é prudente que o síndico aplique a multa o Art. 1.227, do Código Civil (10 vezes o valor da taxa de condomínio) logo numa primeira infração.

Também é fundamental que a gestão do condomínio digitalize e arquive essas notificações, para que sirvam de provas em uma eventual ação judicial.

Dica final – direito de defesa não é dar razão ao condômino antissocial

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Um síndico me disse uma vez que reclamaram muito, quando ele deu direito de defesa a um morador insuportável do condomínio.

Como se ele tivesse dado razão e defendido o comportamento do condômino antissocial.

Permitir que um condômino exerça o seu direito de defesa não implica em reforçar o seu comportamento.

Pelo contrário, significa proteger o condomínio.

Se você é síndico, e quer realmente preservar o condomínio dos riscos jurídicos envolvidos em aplicações de penalidades em condôminos, sempre oportunize o direito de defesa.

Já no ato de notificação do condômino, que fique claro que será oportunizado o direito de defesa, indicando quando, onde e em que condições o morador poderá se defender.

Ao fazer isso, você prioriza a segurança jurídica e evita problemas maiores no futuro!

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